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房产投资的秘密:宁愿按揭买两套,也不要全款买房

时间:2018-07-15 21:23点击:
许多人在买房的时候都在纠结,是全款买,还是按揭贷款。在面对这个问题的时候,教授给出的建议是,宁愿按揭买两套,也不要去全款买房。 给出这个建议的时候,许多人都会觉得教授是不是疯了。按揭虽然说付个首付,每个月按时还月供就可以入住了,但是精明的人
  许多人在买房的时候都在纠结,是全款买,还是按揭贷款。在面对这个问题的时候,教授给出的建议是,宁愿按揭买两套,也不要去全款买房。
  给出这个建议的时候,许多人都会觉得教授是不是疯了。按揭虽然说付个首付,每个月按时还月供就可以入住了,但是精明的人会拿出计算器来计算一下,好像按揭总共要还的钱会比全款要多70%-80%,即使现在的利息那么低的情况下,即使用公积金去贷款,好像也要多还60%以上。
  如果你认为教授是在胡说,那么接下来,教授就从“钱”的角度来给你讲讲房产投资的秘密。
  一、按揭贷款额度高,利息低。
  经过多轮的降息之后,现在用公积金贷款利息才3.25%,商业贷款也不足5%,而且现在还有折扣。试想,除了银行之外,还有谁愿意按这个利率借几十上百万给你买房?
  有人可能会问,既然利息这么低,银行为什么还要把钱贷给你,他们不会自己拿去投资吗?这个问题,一方面是国家政策原因,政府鼓励银行把钱贷给买房者。从这个层面上来说,这也许是国家唯一的“劫富济贫”的措施,也是穷人能够从银行享受到的最大的好处,但是很多穷人放弃了这种好处,把它拱手让给了富人,富人都是按揭买房的,只有穷人才考虑全款。另外一个方面就是收益稳定,因为有更多的傻瓜把钱以更低的利率存入银行,而按揭贷款的利率和活期、定期存款的利率都是以基准利率为参照的,贷款利率一定高于存款利率,这就存在一个利息差,银行只要把别人存入的钱再贷出去就可以稳定地赚取利息差,有些地方对银行做按揭贷款还会有补贴。
  二、未来的钱不值钱。
  我记得,在20年前,我的最大愿望就是长大后一个月能赚2000块钱。但是现在,即使是在三四线城市3000块都很难招到一个应届毕业生。
  不要说20年,即使是回顾10年前,5年前,看看各地的工资、物价、房租等等,都在以一种可怕的速度增长,这并不是说你赚的钱多了,而是,你赚的钱越来越不值钱了!
  而按揭贷款就是把你以后的钱挪到现在来花,并且收取一定的手续费(利息),相对于贬值的速度来说,这个手续费实在是太便宜了。
  三、杠杆操作符合利益最大化的投资原则。
  我们知道,大部分地方的首套房首付是30%,不限购的城市第几套房的首付都是30%,如果按揭贷款,就等于是给我们的资金来了个3倍的杠杆,同样的钱,全款只能买一套,按揭可以买3套。
  这里当然要考虑还月供的问题,为了预防将来可能出现的风险,我们肯定不能把所有钱都一下子全部投进去。那咱们买两套,还剩下40%的钱,一方面预防急用钱的情况,另一方面预防失业、换工作等经济变化的情况。
  如果你去找一个贷款计算器去计算一下,这40%的钱,足够你在不增加任何投入的情况下,还4年半的月供,也就是说,这4年半,即使你的收入只够你吃饭,你也不用担心断供的问题。而如果你将这笔钱投入到5%以上的理财产品中去,再考虑上房租,那么这个时间将会延长到10多年。
  事实上,我们的工资水平在上涨,人民币也在不断的贬值,房租也在不断的上涨,但是你的月供是不会有太大变动的,如果再考虑房租收入的话,这两套房子一般会在5年内,租金和月供就会达到平衡,也就是说,你这剩下来的钱还没花完,你的房子就在给你创造被动收入了。当然,5年后,房价又涨到什么地步了?
  现在我们再来算一笔账。同样100万,全款买1套房,而按揭买2套房,就算剩下的40万不做任何投资,两套房也没有出租全部放着,5年后也只是把一百万花完了而已。而如果这5年内房子增值了,不论涨多少,按揭的收益都是全款的2倍!
  实际上,如果按照上面的计算,算上房租收入,你剩下的40%是永远花不完的,因为当房租上涨到超过月供的时候,你的房子就在也不需要你投入,而是源源不断为你创造利润了。
  这就是为什么,一旦限购政策打开,就会不断有人疯狂地买入房产,因为只要你出的起首付,并且能坚持5年月供,实际上就是银行在帮你赚钱。
(责任编辑:魔域私服网)
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